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解讀物權(quán)法草案：小區(qū)業(yè)主會議有權(quán)更換物業(yè)公司
瀏覽次數(shù)：822六類財產(chǎn)不得抵押
按照物權(quán)法草案規(guī)定，６類財產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依照法律規(guī)定被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；法律規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案在擔(dān)保法有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)的規(guī)定。按照草案規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人未履行債務(wù)時，有權(quán)就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。
草案規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。以不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時設(shè)立，但不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。按照草案規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)有的已登記，有的未登記的，已登記的先于未登記的受償。
草案規(guī)定，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)所生的孳息，但合同另有約定的除外。質(zhì)權(quán)人負(fù)有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)。因保管不善致使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
草案還對留置權(quán)、讓與擔(dān)保作了規(guī)定。
國家保護(hù)私人投資及其收益
私人對其合法取得的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)，國家保護(hù)私人儲蓄，國家保護(hù)私人投資及其收益。這是２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案作出的規(guī)定。
所有權(quán)是物權(quán)的基礎(chǔ)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)都是由所有權(quán)產(chǎn)生的。物權(quán)法草案對所有權(quán)作了較為全面的規(guī)定：
——國家所有是公有制的基礎(chǔ)。國家所有即全民所有，草案對礦產(chǎn)資源、水資源以及城市土地等自然資源的國家所有權(quán)作了規(guī)定，并對國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)的法人財產(chǎn)作了規(guī)定。
——集體所有是公有制的重要組成部分。草案對集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)以及集體所有權(quán)的行使作了規(guī)定。
——完善保護(hù)私人財產(chǎn)權(quán)的法律制度。草案規(guī)定，私人對其合法取得的不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。國家保護(hù)私人財產(chǎn)的繼承權(quán)以及其他合法權(quán)益。
——建筑物區(qū)分所有權(quán)如今已成為不動產(chǎn)物權(quán)的重要問題，草案對建筑物區(qū)分所有權(quán)作了詳細(xì)規(guī)定。
建造建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)采光
在不少地方，有的新建樓房嚴(yán)重影響相鄰住房的通風(fēng)采光，受影響的這些人家投訴無門。１０月２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案，將切實維護(hù)這些人的權(quán)利。草案規(guī)定，建造建筑物，應(yīng)當(dāng)與相鄰建筑物保持適當(dāng)距離并適當(dāng)限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
物權(quán)法草案規(guī)定，不動產(chǎn)相鄰各權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則處理相鄰關(guān)系。草案規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因鋪設(shè)電線、電纜、水管、煤氣管等管線必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
草案規(guī)定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動產(chǎn)；安裝空調(diào)等設(shè)施，不得因滴水、噪音對相鄰的權(quán)利人造成損害。不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地，建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的正常使用和安全。相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求施工的不動產(chǎn)權(quán)利人提供相應(yīng)的擔(dān)保。
土地承包經(jīng)營權(quán)可依法轉(zhuǎn)包出租
土地承包經(jīng)營權(quán)人可以依照法律規(guī)定將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。這是１０月２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案對土地承包經(jīng)營權(quán)作出的規(guī)定。
物權(quán)法草案規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益，以從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同，但合同的期限不得超過原土地承包經(jīng)營權(quán)合同剩余的期限。將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定并經(jīng)發(fā)包人同意；將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換等，應(yīng)當(dāng)報發(fā)包人備案。
草案還規(guī)定，承包期內(nèi)，發(fā)包人不得收回承包地。承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照土地承包經(jīng)營權(quán)人的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依照法律規(guī)定進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。
承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包人。土地承包經(jīng)營權(quán)人不交回的，發(fā)包人可以收回承包的耕地和草地。承包期內(nèi)，土地承包經(jīng)營權(quán)人交回承包地或者發(fā)包人依照法律規(guī)定收回承包地，土地承包經(jīng)營權(quán)人對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。
宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)尚待進(jìn)一步研究
宅基地對每個農(nóng)戶都十分重要。宅基地使用權(quán)人有權(quán)對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設(shè)施。１０月２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
全國人大法律委員會副主任委員胡康生介紹說，對這一規(guī)定有不同意見：
—一種意見認(rèn)為，農(nóng)民的宅基地是由村里分配無償取得的，是農(nóng)民基本的生活保障，農(nóng)民出門打工的，可能回鄉(xiāng)，如在城里落戶，其宅基地應(yīng)當(dāng)歸還集體，宅基地上的住房可以在集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，但能否在集體之外轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房需要慎重考慮。如果允許在集體之外轉(zhuǎn)讓，還會影響村的建設(shè)發(fā)展規(guī)劃。
——另一種意見認(rèn)為，建立在宅基地使用權(quán)上的住宅所有權(quán)屬于農(nóng)民，對該住宅農(nóng)民有權(quán)處分，從增加農(nóng)民的融資途徑考慮，也應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。
胡康生說，法律委員會經(jīng)研究認(rèn)為，這個問題比較復(fù)雜，還需要進(jìn)一步研究。
小區(qū)業(yè)主會議有權(quán)更換建筑單位聘請的物業(yè)公司
目前在不少小區(qū)里，業(yè)主對物業(yè)不盡責(zé)、不作為現(xiàn)象無能為力，甚至兩者之間經(jīng)常發(fā)生沖突。１０月２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案賦予了小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主享有充分的居住區(qū)維護(hù)管理權(quán)利。如果物業(yè)不作為，小區(qū)業(yè)主會議完全有權(quán)更換物業(yè)公司。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議可以制定有關(guān)該建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定，自行管理該建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。對建筑單位聘請的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議認(rèn)為不合適的，有權(quán)更換。
在如今的高層住宅中，有人擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業(yè)用房，不僅影響了其他業(yè)主的生活，也侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。草案為此規(guī)定，“將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房”“將共有部分改變用途”這兩種情形，均應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人同意。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不得擅自占用、挖掘建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、場地，損害建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。因維護(hù)、修繕等原因確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議同意。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會，對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪音，以及違反規(guī)定飼養(yǎng)動物等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)按照建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議通過的物業(yè)管理規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失，或者采取其他防止侵權(quán)行為發(fā)生的必要措施。
小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主享有居住區(qū)的維護(hù)管理權(quán)利
隨著高層建筑物、居住小區(qū)的大量出現(xiàn)，業(yè)主享有哪些權(quán)利已經(jīng)成為當(dāng)前一大熱點問題。１０月２２日再次提請十屆全國人大常委會第十二次會議審議的物權(quán)法草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，是該建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)，使小區(qū)業(yè)主會議及其業(yè)主對居住區(qū)的維護(hù)管理權(quán)利有了法律保障。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)住宅用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利，對該建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)等享有共同管理的權(quán)利。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)人行使權(quán)利，不得危及該建筑物的安全，不得違反管理該建筑物的有關(guān)規(guī)定，不得損害其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。
建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成，是該建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)。建筑物區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)眾多的，可以設(shè)立本建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會。
草案規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議有權(quán)取得有關(guān)該建筑物及其附屬設(shè)施的土地使用權(quán)證、竣工總平面圖；配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件等資料。
摘自《粵建網(wǎng)》