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四大因素考量商業(yè)地產(chǎn)投資 忽略后期經(jīng)營(yíng)管理成為弊端
瀏覽次數(shù)：910“有多少城市可以重來(lái)？”走在當(dāng)今中國(guó)的任何一個(gè)城市大街，俯首即拾的都是類似這樣的標(biāo)語(yǔ)。你分不清這是在感慨城市掘金資源的稀缺，還是在抒發(fā)重置城市重心的豪情？唯一能夠確認(rèn)的是，當(dāng)建設(shè)的指揮棒部分地交給開(kāi)發(fā)商以后，城市重心在政府和市場(chǎng)的雙重作用下重新洗牌，部分區(qū)域的功能和小氣候正在改變。
近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)炙手可熱。當(dāng)一幢幢、一片片別墅、公寓、花園在舊城的廢墟和城市的邊緣拔地而起，城市人居面積接近或超過(guò)二十平方米，大宗消費(fèi)漸漸集中于住房、教育和醫(yī)保領(lǐng)域時(shí)，中國(guó)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也就無(wú)可挽回地進(jìn)入“旺景”了。
與上世紀(jì)九十年代中期商業(yè)步行街在中國(guó)內(nèi)地崛起不同，此次商業(yè)地產(chǎn)的第二沖擊波，是以開(kāi)發(fā)商為急先鋒的。他們盯緊的是城市商業(yè)重地，鎖定目標(biāo)是“先富族”口袋里的真金白銀。天津融創(chuàng)置地有限公司總經(jīng)理馬志霞女士坦承，天津“上谷商業(yè)街”是該集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的樹(shù)牌項(xiàng)目，是一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑、辦公為一體的中央消費(fèi)區(qū)，主要面向廣大白領(lǐng)。
引人注目的是，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和組合，是休閑商業(yè)比例吃重。這些項(xiàng)目或以選址取勝，或以商業(yè)組合見(jiàn)長(zhǎng)，或以特色鮮明奪目。
市場(chǎng)調(diào)研表明，目前許多開(kāi)發(fā)商仍以住宅地產(chǎn)的操作模式，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)。只注重銷售、注重資金的快速回籠，卻忽略了后期的經(jīng)營(yíng)管理，這是目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要弊端之一。
商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的基本特性之一。天津融創(chuàng)集團(tuán)總裁郭長(zhǎng)勝說(shuō)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功，不是以實(shí)現(xiàn)售罄為標(biāo)準(zhǔn)，也不是以開(kāi)街滿鋪為衡量，而是要看這個(gè)項(xiàng)目在度過(guò)商業(yè)二至三年的培育期以后，能否持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。
分析人士指出，現(xiàn)代消費(fèi)方式已從傳統(tǒng)目的型購(gòu)物，進(jìn)入休閑型消費(fèi)。便利的交通、品牌的連鎖商家、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)環(huán)境等因素，拷問(wèn)著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力。無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何吆喝，投資介入一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須考量以下因素。
一是良好的位置。目前成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都在重構(gòu)城市重心。“上谷商業(yè)街”坐落于天津南開(kāi)區(qū)，連接兩個(gè)著名旅游景點(diǎn)——天塔和水上公園，四條干道分呈周邊，已形成高尚居住氛圍，大量高收入人群居住于此，具有強(qiáng)力消費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)。
二是準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。天津“上谷”定位于中高檔的休閑商業(yè)，彰顯“特色品牌餐飲，全球同步娛樂(lè)”的經(jīng)營(yíng)理念，商用建筑總面積五萬(wàn)五千平方米，由知名的日建設(shè)計(jì)師SAKO設(shè)計(jì)，項(xiàng)目風(fēng)格明快大氣，通透感極強(qiáng)。這無(wú)論是對(duì)于加盟商家，還是對(duì)于北方商埠重鎮(zhèn)的天津，都是一種歷史性的向好。
三是開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力。地產(chǎn)商必須有足夠的資金來(lái)源，很多失敗的商業(yè)項(xiàng)目敗于資金鏈的斷裂。開(kāi)發(fā)“上谷”的天津融創(chuàng)集團(tuán)，是以高端物業(yè)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，固定資產(chǎn)二十億元人民幣，儲(chǔ)備項(xiàng)目銷售額已達(dá)到五十億元。
四是商業(yè)組合及入駐商家實(shí)力。相對(duì)固定的主力租客是這個(gè)組合中的關(guān)鍵，用一些商業(yè)的基本組合加上諸多專賣店，構(gòu)筑成一個(gè)“一站式”休閑消費(fèi)場(chǎng)所，成為周邊區(qū)域休閑、娛樂(lè)甚至觀光的好地方。
專家指出，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)者，必須秉持“對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)城市負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的理念，才能使項(xiàng)目獲得持久的生命力。加盟商家在投注銀兩時(shí)，必須考量這個(gè)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
摘自《粵建網(wǎng)》