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央行加息引導(dǎo)資源配置 樓市心理遭遇空前考驗
瀏覽次數(shù)：77610月28日，中國人民銀行幾乎是出人意料地宣布上調(diào)人民幣基準利率，這也是我國10年來首次提高銀行存款利率。新出臺的利率政策主要包括兩方面內(nèi)容：一是提高存貸款利率水平；二是擴大利率浮動范圍。
與房地產(chǎn)直接相關(guān)，個人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%；自營性個人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)0.27個百分點。人民銀行有關(guān)人士介紹，此次利率調(diào)整，個人住房公積金貸款和商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率上調(diào)幅度小于貸款基準利率的調(diào)幅，這樣做既有利于房地產(chǎn)業(yè)的供求平衡和健康發(fā)展，又能適當照顧貸款購房者的切身利益。
市場：影響供需方程度不同
直接從提高存貸款利率水平的角度出發(fā)，顯然會對房地產(chǎn)市場的供需產(chǎn)生一定的影響。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所汪利娜表示，從理論上講，運用資金價格杠桿提高利率，有利于調(diào)整資金的流向，優(yōu)化資源配置，抑制房地產(chǎn)非理性投資引發(fā)的過熱，但現(xiàn)實中利率的形成機制、傳導(dǎo)機制及對市場的影響更為復(fù)雜。
盡管此次調(diào)高利率的幅度不大，但對整個房地產(chǎn)市場的影響不可低估——至少是一個宏觀調(diào)控偏緊的信號。汪利娜分析認為，加息對不同資金需求者的影響大相徑庭。
“如果認定此輪房價走高與供給剛性有關(guān)，那么提高利率，增加開發(fā)成本，無論是開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)移給消費者，還是供給的短缺，都會推動價格持續(xù)攀升；如果此輪房地產(chǎn)熱、價格上揚與供給的結(jié)構(gòu)有關(guān)，那必須注意到大量高檔辦公樓宇、商業(yè)用房的開發(fā)建設(shè)，在一定程度上是和政府主導(dǎo)的"政績工程"、人為的"修城造鎮(zhèn)"有關(guān)的，那么提高利率對于這類項目投資主體的約束性將十分有限，因為他們只關(guān)心信貸資金的可得性，對利率變化的敏感性比較低，供給結(jié)構(gòu)問題難以得到改善，房價依然會上漲?！?
對少數(shù)買房投資者而言，只要房產(chǎn)升值的空間和投資收益率大于利率增幅，投資的熱情會繼續(xù)高漲，需求就不會降低。但汪利娜同時提出，對廣大普通消費者來說，提高利率無疑是一重創(chuàng)，借貸成本的增加會抑制居民購房的需求，在供大于求的城市，需求下降會使房地產(chǎn)市場陷入滯銷和低迷。在求大于供的城市，需求的下降會導(dǎo)致價格走低、泡沫破滅。
企業(yè)：銀行信貸有條件松綁
顯然，與提高存貸款利率水平相比，擴大利率浮動范圍對房地產(chǎn)業(yè)影響更為深遠。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認為，“雖然基準利率上浮了，但是對于開發(fā)商來說其緊繃的資金鏈有可能得到緩解，他們將從以前無法得到銀行信貸，到現(xiàn)在向怎樣達到貸款條件轉(zhuǎn)移。”
仲量聯(lián)行分析認為，資金充實、擁有優(yōu)質(zhì)項目的開發(fā)商經(jīng)營計劃受到的影響相對較小。調(diào)整利率不會影響其融資渠道，但是會增加項目融資以及購房者分期付款的未來利息支出。可能會給潛在的新購房者帶來心理障礙。
“利率是宏觀調(diào)控中經(jīng)常使用的最基本的微調(diào)工具，這次調(diào)整的幅度比較溫和，不會引起公眾生產(chǎn)、生活大的波動?！鄙缈圃菏澜缃?jīng)濟與政治研究所所長助理何帆說：“但加息是一個信號，這會對人們的心理有所沖擊?！?
中國社會科學(xué)院劇錦文研究員表示，利率的提高，主要是針對房地產(chǎn)市場的所謂“泡沫”，但目前的房地產(chǎn)市場并不存在“泡沫”問題，當前的高房價完全是市場供需雙方?jīng)Q定的。他認為，如果希望通過提高抵押貸款利率來打擊投機者，收效也將甚微。因為相對于飆漲的房價而言，提高一兩個百分點的利率無濟于事。相反，提高房貸利率會立刻影響到無房戶和已購房居民，這同樣會產(chǎn)生“劫貧濟富”的效應(yīng)。
亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處首席經(jīng)濟學(xué)家湯敏認為，無須高估這次加息對整個經(jīng)濟的影響，這次加息作為人民銀行采取的一個很小的措施，反映出央行和政府宏觀調(diào)控的走向，并影響人們對未來的預(yù)期，包括老百姓的投資和消費。
宏觀：是否進入新的經(jīng)濟周期
中國銀河證券研究中心主任陳東說，現(xiàn)行利率實際已成“負利率”，對經(jīng)濟生活產(chǎn)生了非常大的影響，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過熱，居民儲蓄下降，急需通過利率政策加以調(diào)整。
華林證券研究所副所長劉勘認為，若中長期實際利率成為負利率，將會引起對資源配置的嚴重扭曲，這種扭曲潛藏金融危機隱患，現(xiàn)在應(yīng)該調(diào)高利率，控制系統(tǒng)風(fēng)險。
廣發(fā)證券宏觀經(jīng)濟研究員管同偉說，調(diào)息的主要目的是鞏固當前宏觀調(diào)控成果，以抑制通脹。
世基投資陳憲認為，此次加息會使市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的分化：加息會對銀行貸款依賴性較強的行業(yè)產(chǎn)生沖擊，房地產(chǎn)、交通運輸、鋼鐵、汽車、航空板塊將會受到負面影響。
北京證券原總經(jīng)理謝泰峰認為，加息對房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都會有影響，但對過熱行業(yè)影響不大。對過冷行業(yè)可能影響較大，加息會增加過冷行業(yè)的資金成本。
人民銀行有關(guān)負責(zé)人說，上調(diào)人民幣基準利率有利于進一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用；有利于防止企業(yè)過多占壓資金，緩解部分企業(yè)流動資金緊張狀況，減少資金體外循環(huán)；有利于優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟效益，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭。
據(jù)香港《大公報》報道，摩根大通經(jīng)濟師貝哲民預(yù)測，此番加息意味著一個逐步收緊周期的開始，年底前還會繼續(xù)加息。
摘自《中國建設(shè)報》