當(dāng)前位置：首頁 > 信息傳達(dá) >
省房協(xié)課題組：前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
瀏覽次數(shù)：949廣東省房協(xié)市場分析課題組
?。◤V東省房協(xié)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處）
一．社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境
今年前三季度廣東經(jīng)濟(jì)保持快速增長，完成生產(chǎn)總值11130.02億元，比上年同期增長14.80%，增幅同比提高1.80個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成3819.38億元，同比增長25.00%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)。居民收入持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10416.80元，同比增長10.70%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長7.90%。
二．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析
2．1 房地產(chǎn)投資
2.1.1 完成開發(fā)投資
表1. 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表（萬元）
|
完成 投資 |
住宅 |
辦公樓 |
商業(yè)用房 |
其它 | |
|
2003 年 1-9 月 |
8081012 |
5834758 |
260829 |
765364 |
1220061 |
|
2004 年 1-9 月 |
8856008 |
5856142 |
424968 |
1008146 |
1566752 |
|
同比增長 (%) |
9.60 |
0.40 |
62.90 |
31.70 |
28.40 |
1－9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.30%，比二季度回落0.40個(gè)百分點(diǎn)。廣東房地產(chǎn)保持上半年的平穩(wěn)增長態(tài)勢，增速9.60%。住宅投資量與去年同期基本持平；辦公樓和商業(yè)用房投資仍是整體開發(fā)投資增長的主要?jiǎng)恿Γ仍鏊俜謩e達(dá)到62.90%和31.70%，但增長幅度較前二季度有所回落。
與上半年相比，開發(fā)投資主體變化不大，外資和股份制仍占最大比重，為59.70%，國有投資只占4.20%，份額最小。（見表2）反映私營、個(gè)體、外資及股份制企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資占主導(dǎo)地位。
表2. 按性質(zhì)完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表（萬元）
|
國有 |
集體 |
私營及個(gè)體 |
其它 ( 外資、股份制 ) |
總計(jì) | |
|
2004 年 1-9 月 |
374612 |
629201 |
2565980 |
5286215 |
8856008 |
|
比例 (%) |
4.20 |
7.10 |
29.00 |
59.70 |
100.00 |
2.1.2 開發(fā)資金來源
資金來源方面（見表3），同比降低9.00%，與今年上半年相比，一負(fù)一正，反差明顯，表明近期金融緊縮政策和宏觀調(diào)控收到較好的成效。其中，訂金和預(yù)付款部分的減速最明顯，同比下降21.60%；國內(nèi)貸款和外資表現(xiàn)平穩(wěn)，而自籌資金部分同比增長17.00%。在資金來源比重方面，訂金、預(yù)付款部分和自籌資金部分分別一降一升，但總體格局仍未產(chǎn)生根本性改變。
表3. 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表（萬元）
|
資金來源 |
國內(nèi)貸款 |
外資 |
自籌 |
其它（訂金、預(yù)付） | |||||
|
金額 |
% |
金額 |
% |
金額 |
% |
金額 |
% | ||
|
2003 年 1-9 月 |
14431791 |
2598621 |
18.00 |
298444 |
2.10 |
2956508 |
20.50 |
8578218 |
59.40 |
|
2004 年 1-9 月 |
13137748 |
2664872 |
20.30 |
291419 |
2.20 |
3457940 |
26.30 |
6723517 |
51.20 |
|
同比增長 (%) |
－ 9.00 |
2.50 |
2.30 百分點(diǎn) |
－ 2.40 |
0.10 百分點(diǎn) |
17.00 |
5.80 百分點(diǎn) |
－ 21.60 |
－ 8.20 百分點(diǎn) |
2．2土地開發(fā)與購置
土地開發(fā)投資同比下降了13.10%。值得注意的是，土地購置投資同比下降4.90%，面積卻較去年同期增加34.40%。土地開發(fā)較上半年有所好轉(zhuǎn)，但土地購置與土地開發(fā)的反差仍突出。（見表4）
表4. 土地開發(fā)與購置數(shù)據(jù)表（萬元、萬m2）
|
土地開發(fā) |
土地購置 | |||
|
投資 |
面積 |
投資 |
面積 | |
|
2003 年 1-9 月 |
481814 |
1466.80 |
1316932 |
1495.65 |
|
2004 年 1-9 月 |
418578 |
1524.31 |
1251907 |
2010.13 |
|
同比 (%) |
-13.10 |
3.90 |
-4.90 |
34.40 |
2．3 商品房建設(shè)
商品房建設(shè)基本保持上半年的發(fā)展趨勢，商品房開發(fā)投資、施工面積和本年新開工面積分別同比增長10.00％左右，與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅基本持平，而新增固定資產(chǎn)增幅較大，為65.70%?？⒐っ娣e和竣工價(jià)值同比繼續(xù)減少，但下降幅度略有收窄。
表5. 商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表（萬元、萬m2）
開發(fā)投資 |
施工面積 |
新開工面積 |
竣工面積 |
竣工價(jià)值 |
新增固定資產(chǎn) |
|
2003 年 1-9 月 |
5990749 |
10806.12 |
2993.90 |
2133.67 |
4407795 |
3197739 |
2004 年 1-9 月 |
6874824 |
11793.32 |
3342.02 |
1908.36 |
3506189 |
5297767 |
同比增長 (%) |
14.80 |
9.10 |
11.60 |
-10.60 |
-20.50 |
65.70 |
2．4房地產(chǎn)交易
1－9月全國商品房屋價(jià)格同比上漲13.40％；商品房銷售面積同比增長19.30％，高于同期竣工面積增幅近10個(gè)百分點(diǎn)。
廣東房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持暢旺，實(shí)際銷售額和銷售面積分別比去年同期增長27.00%和11.60%，增長幅度超過投資，這與全國的情況大體類似。平均價(jià)格達(dá)3676元/ m2，同比上漲13.80%，基本與上半年保持一致。剔除廣州、深圳數(shù)字，全省其余地區(qū)平均價(jià)格2300.35元/ m2，同比上漲6.10 %，較上半年漲幅增加1個(gè)百分點(diǎn)。
表6. 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表
|
銷售額（萬元） |
實(shí)際銷售面積（萬 m 2 ） |
均價(jià) （元 /m 2 ） | ||
|
全省 |
2003 年 1-9 月 |
5113470 |
1582.52 |
3231 |
|
2004 年 1-9 月 |
6494288 |
1766.46 |
3676 | |
|
同比增長 (%) |
27.00 |
11.60 |
13.80 | |
|
廣州 |
2003 年 1-9 月 |
1877583 |
451.43 |
4159 |
|
2004 年 1-9 月 |
2201727 |
481.73 |
4570 | |
|
同比增長 (%) |
17.30 |
6.60 |
9.90 | |
|
深圳 |
2003 年 1-9 月 |
1238072 |
209.44 |
5911 |
|
2004 年 1-9 月 |
2020525 |
297.04 |
6802 | |
|
同比增長 (%) |
63.20 |
41.80 |
15.10 |
2．5商品房屋空置
商品房屋空置整體略有好轉(zhuǎn)，空置面積下降3.80%，其中主要來自待銷部分（小于1年的空置）的大幅同比減少，目前744.59萬m2的待銷面積也創(chuàng)下我省近兩年的新低。但從空置結(jié)構(gòu)看，合理空置（待銷面積，即小于1年的空置）同比減少33.30％，不合理空置（滯銷面積和積壓面積，即1－3年的空置以及大于3年的空置）同比增加了25.40%，空置結(jié)構(gòu)有進(jìn)一步惡化態(tài)勢。待銷面積占空置總量34.50％，滯銷和積壓面積占空置總量65.50％，而去年同期這兩個(gè)比例分別是：49.70％、50.30％；不合理空置面積的比重在上半年上升12個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上再擴(kuò)大至15.20個(gè)百分點(diǎn)。
分析各類物業(yè)空置量，住宅和辦公樓減少，商業(yè)營業(yè)用房和其他類型房屋增加，商業(yè)營業(yè)用房上升22.90％，其中滯銷和積壓面積上升42.70％，高于其他物業(yè)的增幅。（見表7）
表7. 商品房屋空置數(shù)據(jù)表（萬m2）
總數(shù) |
住宅 |
辦公樓 |
商業(yè) |
其他 |
|||
2003 年 1-9 月 |
空置面積 |
2245.90 |
1441.32 |
151.37 |
416.36 |
236.85 |
|
其中 |
待銷 |
1116.66 |
787.30 |
61.08 |
166.86 |
101.42 |
|
滯銷和積壓 |
1129.24 |
654.02 |
90.29 |
249.50 |
135.43 |
||
2004 年 1-9 月 |
空置面積 |
2160.28 |
1247.13 |
130.12 |
511.76 |
271.27 |
|
待銷 |
744.59 |
463.25 |
35.41 |
155.61 |
90.32 |
||
其中 |
滯銷 |
913.06 |
522.21 |
48.27 |
217.60 |
124.99 |
|
積壓 |
502.63 |
261.67 |
46.44 |
138.55 |
55.96 |
||
滯銷和積壓 |
1415.69 |
783.88 |
94.71 |
356.15 |
180.95 |
||
同比 增長 (%) |
空置面積 |
－ 3.80 |
-13.50 |
-14.00 |
22.90 |
14.50 |
|
其中 |
待銷 |
－ 33.30 |
-41.20 |
-42.00 |
-6.70 |
-10.90 |
|
滯銷和積壓 |
25.40 |
19.90 |
4.90 |
42.70 |
33.30 |
||
三． 生成指標(biāo)分析
3．1 生成指標(biāo)的定義
依據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在開發(fā)建設(shè)與市場銷售和資金風(fēng)險(xiǎn)等方面建立相關(guān)的市場衡量指標(biāo)。為了方便使用，所有指標(biāo)均是無量綱的。
表8. 房地產(chǎn)市場評價(jià)指標(biāo)
|
名稱 |
計(jì)算公式 |
|
市場消化系數(shù) 1(X 1 ) |
銷售面積 / （ k × 竣工面積） |
|
市場消化系數(shù) 2(X 2 ) |
銷售面積 / （ k × 竣工面積 + 待銷面積 ×以月為單位的時(shí)段數(shù) /12 ） |
|
市場消化系數(shù) 3(X 3 ) |
銷售面積 / （ k × 竣工面積 + 空置面積 ×以月為單位的時(shí)段數(shù) /12 ） |
|
投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) (F) |
1 －自籌資金 / 總投資資金來源 |
l “市場消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。為了全面衡量市場供求和交易情況，這里設(shè)計(jì)三個(gè)系數(shù)分別在不同層次反映市場消化能力。結(jié)合現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料，這里只針對一手市場。
系數(shù)1的一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場新增供應(yīng)量；
系數(shù)2的一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量；
系數(shù)3的一般公式定義為：市場實(shí)現(xiàn)吸納量/市場總體供應(yīng)量。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的含義，銷售面積包含現(xiàn)樓和預(yù)售兩部分，所以統(tǒng)一作為三個(gè)系數(shù)的分子；差別則體現(xiàn)在分母。系數(shù)1只考慮新竣工面積，由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；系數(shù)2在系數(shù)1的基礎(chǔ)上，假設(shè)滿足待銷面積（小于1年的空置量）將在本年度被均勻地吸納的條件，而暫不考慮滯銷和積壓面積的影響；系數(shù)3則假設(shè)滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。系數(shù)2和系數(shù)3在分母中對待銷面積和空置面積后面的處理都是為了滿足不同時(shí)間段計(jì)算系數(shù)的可比性。三個(gè)系數(shù)的詳細(xì)應(yīng)用計(jì)算公式見表8。該系數(shù)越大，說明市場越活躍，消化能力越強(qiáng)。
l “投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)”利用非自籌資金占總投資資金來源的比例，反映開發(fā)商開發(fā)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大小，也反映資金結(jié)構(gòu)的健康合理與否。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的取值區(qū)間為（0，1），該值越大，說明投資風(fēng)險(xiǎn)越高。
3．2 生成指標(biāo)的分析
市場消化情況繼續(xù)前兩個(gè)季度較好的形勢，三個(gè)消化系數(shù)均保持增長，其中，市場消化系數(shù)1(X1)持續(xù)大于1，市場消化系數(shù)2(X2)突破0.9而趨近1，一方面說明銷售面積超過可售市場新增供應(yīng)量；另一方面，說明待銷面積也得到市場認(rèn)同和消化。在投資風(fēng)險(xiǎn)方面情況沒有明顯改善，與去年同期相比投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)有輕微降幅，但還在0.7以上，潛在風(fēng)險(xiǎn)問題需要繼續(xù)關(guān)注。
表9. 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表
|
名稱 |
2003 年 1-9 月 |
2004 年 1-9 月 |
增長 |
|
市場消化系數(shù) 1(X 1 ) |
0.9271 |
1.1571 |
0.2300 |
|
市場消化系數(shù) 2(X 2 ) |
0.6220 |
0.9302 |
0.3082 |
|
市場消化系數(shù) 3(X 3 ) |
0.4666 |
0.6776 |
0.2110 |
|
投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) (F) |
0.7951 |
0.7368 |
－ 0.0583 |
四． 結(jié)論及建議
l 開發(fā)投資增長保持平穩(wěn)，增速低于全國平均水平。資金來源方面，訂金和預(yù)付款部分的降低明顯，自籌資金部分同比增加較大，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)開始降低，說明我省房地產(chǎn)業(yè)的金融緊縮政策和宏觀調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)成效。
l 銷售市場總體表現(xiàn)穩(wěn)定和暢旺，銷售增長速度仍然超過投資，平均價(jià)格上升幅度與上半年相比變化不大，且與全國平均水平相當(dāng)。商品房屋價(jià)格繼續(xù)上半年趨勢，止跌回升。
l 空置總量開始降低，待銷面積大幅減少，但空置結(jié)構(gòu)仍趨于不合理，滯銷和積壓面積同比增長超過兩成半。尤其值得關(guān)注的是商業(yè)物業(yè)空置量上升22.90％，其中滯銷和積壓面積上升42.70％，高于其他物業(yè)空置量的增幅，應(yīng)繼續(xù)注意控制和引導(dǎo)。
二OO四年十月
摘自《粵建網(wǎng)》