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工程建設(shè)合同擔(dān)保：引領(lǐng)地產(chǎn)開發(fā)
瀏覽次數(shù)：1320不久前，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中推行工程建設(shè)合同擔(dān)保的若干規(guī)定（試行）》，（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），該《規(guī)定》為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各方主體行為，降低工程風(fēng)險(xiǎn)，為有效防止工程款拖欠提供了制度上的保障。
《規(guī)定》出臺(tái)意義重大
建設(shè)部根據(jù)部際協(xié)商會(huì)議所作出的《關(guān)于建設(shè)領(lǐng)域解決拖欠工程款問題工作方案》的安排出臺(tái)了上述規(guī)定。記者注意到，該《規(guī)定》并沒有局限于部際協(xié)商會(huì)議所確定的規(guī)范“業(yè)主工程款支付擔(dān)?！币粋€(gè)方面，而是囊括了“投標(biāo)擔(dān)?！?、“承包商履約擔(dān)保”和“承包商付款擔(dān)?！?。
建設(shè)部招投標(biāo)監(jiān)管處的負(fù)責(zé)人對(duì)記者解釋說：建設(shè)部出臺(tái)這樣一個(gè)規(guī)定，就是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中各方主體的行為，根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由工程款拖欠引發(fā)的拖欠農(nóng)民工工資的社會(huì)問題。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中牽涉到開發(fā)商（我們稱其為業(yè)主）、承包商、分包商，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜。其中任何一方不履行合同都可能導(dǎo)致拖欠款問題的發(fā)生，所以這個(gè)規(guī)定沒有局限在“業(yè)主工程款支付擔(dān)?！币粋€(gè)方面，而是兼顧了各方主體的合法利益。
對(duì)保證人的限定性規(guī)定
一是資格上的認(rèn)定?！兑?guī)定》第六條明確：工程建設(shè)合同擔(dān)保的保證人應(yīng)是中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)擔(dān)保公司。特別注意的是，《規(guī)定》將承包商之間代為履行擔(dān)保業(yè)務(wù)（同業(yè)擔(dān)保）排除在外，主要原因是考慮到我國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域的擔(dān)保市場(chǎng)還剛剛起步，同業(yè)擔(dān)保還不成熟。建設(shè)部建筑市場(chǎng)管理司通過對(duì)深圳、廈門等地的調(diào)查顯示：同業(yè)擔(dān)保還得不到社會(huì)的認(rèn)可。
二是對(duì)專業(yè)擔(dān)保公司的擔(dān)保額度作出限制。目前國(guó)內(nèi)的專業(yè)性擔(dān)保公司，絕大多數(shù)從事的都是融資擔(dān)保業(yè)務(wù)，即為那些本身資質(zhì)不夠，無法從銀行直接獲得貸款的法人或個(gè)人提供擔(dān)保，使得他們能夠獲得銀行的貸款，擔(dān)保公司則從其中收取擔(dān)保費(fèi)用。而總擔(dān)保額的放大倍數(shù)是決定風(fēng)險(xiǎn)大小的直接杠桿。
在國(guó)外，一般認(rèn)為10～12倍的放大倍數(shù)是安全上限，而目前在國(guó)內(nèi)，對(duì)此沒有明確規(guī)定，有的擔(dān)保機(jī)構(gòu)放大倍數(shù)竟高達(dá)30倍。這意味著，其中如果有3.3%的貸款出現(xiàn)問題，該擔(dān)保機(jī)構(gòu)就賠得一文不剩了。
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的平均注冊(cè)資金為3000多萬元。為防止專業(yè)擔(dān)保公司超越自身實(shí)力無限制對(duì)外擔(dān)保，避免擔(dān)保合同無法履行，《規(guī)定》第七條明確：專業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)?？傤~不得超出其凈資產(chǎn)的十倍；單筆擔(dān)保金額不得超過其凈資產(chǎn)的50%。如不符合上述條件，可與其他擔(dān)保公司共同提供擔(dān)保。
三是規(guī)定同一保證人不得在同一建設(shè)工程中同時(shí)為業(yè)主和承包商提供擔(dān)保?！兑?guī)定》中明確：同一銀行分支行或?qū)I(yè)擔(dān)保公司，不得為同一工程建設(shè)合同提供業(yè)主工程款支付擔(dān)保和承包商履約擔(dān)保，這樣的擔(dān)保方式更能為各方主體所接受。
四是保證金的擔(dān)保方式。由于采用保證金的擔(dān)保方式會(huì)占用大量的貨幣資金，為減輕房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程各方主體的資金壓力，《規(guī)定》采用了兩種辦法：
一是除在投標(biāo)擔(dān)保中允許采用保證金的方式進(jìn)行擔(dān)保外，其余擔(dān)保（業(yè)主工程款支付擔(dān)保、承包商履約擔(dān)保和承包商支付擔(dān)保）均采用保證方式；二是對(duì)建設(shè)工程合同額較大的工程，可以實(shí)行分段滾動(dòng)擔(dān)保。如《規(guī)定》第十四條對(duì)工程建設(shè)合同額超過1億元人民幣以上的工程，規(guī)定業(yè)主工程款支付擔(dān)?？砂垂こ毯贤_定的付款周期分段滾動(dòng)擔(dān)保。此外，由于銀行是房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道之一，為便于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商資金賬戶的監(jiān)管，提倡業(yè)主工程款支付擔(dān)保使用銀行保函的形式。
擔(dān)保起止期限各有不同
《規(guī)定》第三條第二款對(duì)擔(dān)保的有效期限及法律后果作了規(guī)定，即債權(quán)人要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的權(quán)利存續(xù)期間為擔(dān)保有效期，有效期滿，債權(quán)人實(shí)體權(quán)利消滅，擔(dān)保人免除擔(dān)保責(zé)任。因此重視擔(dān)保的有效期限格外重要。
《規(guī)定》對(duì)業(yè)主工程款支付擔(dān)保、投標(biāo)擔(dān)保、承包商履約及付款擔(dān)保的有效期均作出了明確規(guī)定。業(yè)主工程款支付擔(dān)保有效期截止時(shí)間為業(yè)主根據(jù)合同的約定完成除工程質(zhì)量保修金以外的全部工程結(jié)算款項(xiàng)支付之日起30天至180天；投標(biāo)擔(dān)保有效期截止時(shí)間為投標(biāo)有效期后的30天至于180天；承包商履約擔(dān)保有效期截止時(shí)間為工程建設(shè)合同約定的工程竣工驗(yàn)收合格之日后30天至于180天；承包商付款擔(dān)保約定有效截止時(shí)間為自各項(xiàng)相關(guān)工程建設(shè)分包合同（主合同）約定的付款截止日后的30天至180天。
此外，提升擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)也至關(guān)重要。擔(dān)保具有信用放大的功能，在國(guó)外，擔(dān)保是一個(gè)用途廣泛的金融工具。如在美國(guó)，所有工程建設(shè)都要求承建機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程擔(dān)保，如果承建機(jī)構(gòu)完不成任務(wù)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)則要代為執(zhí)行，或自己親自動(dòng)手，或請(qǐng)其他承建機(jī)構(gòu)繼續(xù)完成項(xiàng)目。如果沒有工程擔(dān)保，承包機(jī)構(gòu)就得不到對(duì)方的信任，也就拿不到業(yè)務(wù)。因此，我國(guó)對(duì)投標(biāo)擔(dān)保、承包商履約及付款擔(dān)保提出要求，其擔(dān)保目的就是為了審查承包商的財(cái)務(wù)能力和施工能力，擔(dān)保的核心作用在于信用增級(jí)，從而增加雙方交易的機(jī)會(huì)。
由此看出，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中推行工程建設(shè)合同擔(dān)保，一方面對(duì)解決拖欠工程款是個(gè)制度上的保證，另一方面對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)的誠(chéng)信也將起到督促作用。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拖欠占竣工項(xiàng)目拖欠總額的27％，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，通過拖欠轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。可以這樣說，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，建立建設(shè)工程合同擔(dān)保機(jī)制，能夠有效防止房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)新的工程款拖欠，可以說，《規(guī)定》的出臺(tái)意義即在此。本報(bào)記者 劉喆
相關(guān)鏈接：國(guó)外工程擔(dān)保形式
投標(biāo)保證擔(dān)保是投標(biāo)人在投標(biāo)報(bào)價(jià)前或同時(shí)向業(yè)主提交投標(biāo)保證金或投標(biāo)保險(xiǎn)等。投標(biāo)擔(dān)保額度一般為報(bào)價(jià)總額的1%～2%，小額合同按3%計(jì)算，在報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)人有可能撤回投標(biāo)的情況下可達(dá)5%。
投標(biāo)保證擔(dān)保一般有三種做法：一是由銀行提供投標(biāo)保函，一旦投標(biāo)人違約，銀行將按照擔(dān)保合同的約定對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償；二是由擔(dān)保人出具擔(dān)保書，一旦投標(biāo)人違約，擔(dān)保人將支付業(yè)主一定的賠償金。賠償金可取該標(biāo)與次低標(biāo)之間的報(bào)價(jià)差額，同時(shí)次低標(biāo)成為中標(biāo)人；三是投標(biāo)人直接向業(yè)主交納投標(biāo)保證金。
實(shí)行投標(biāo)擔(dān)保，由于投標(biāo)人一旦撤回投標(biāo)或中標(biāo)后不與業(yè)主簽約，便承擔(dān)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失，因此可促使投標(biāo)人認(rèn)真對(duì)待投標(biāo)報(bào)價(jià)，擔(dān)保人嚴(yán)格審查投標(biāo)人的承包能力，資信狀況等，從而限制了不合格的承包商參加投標(biāo)活動(dòng)。
履行保證擔(dān)保是承包商按照合同約定履行義務(wù)所做的一種經(jīng)濟(jì)承諾方式。履行保證擔(dān)保一般也有三種做法：一是由銀行提供履約保函，一旦承包商不能履約合同義務(wù)，銀行要按照合同約定對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。銀行履約保函一般只擔(dān)保合同價(jià)的10%～25%，美國(guó)則規(guī)定聯(lián)邦政府工程的履約擔(dān)保必須擔(dān)保合同價(jià)的全部金額。二是由擔(dān)保人提供擔(dān)保書，如果是非業(yè)主的原因造成承包商不能按合同完成工程項(xiàng)目，則擔(dān)保人必須無條件保證工程按合同的約定完工。它可以給承包商以資金上的支持，避免承包商宣告破產(chǎn)而導(dǎo)致工程失敗；可以提供專業(yè)和技術(shù)上的服務(wù)，使工程得以順利進(jìn)行；可以將剩余的工程轉(zhuǎn)給其他的承包商去完成，并彌補(bǔ)費(fèi)用的價(jià)差。如果上述方法都不行，則以現(xiàn)金賠償業(yè)主的損失。三是由中標(biāo)人直接向業(yè)主交納履約保證金。當(dāng)承包商履約后，業(yè)主即退還保證金；若中途毀約，業(yè)主則予以沒收。通過履約保證擔(dān)保，可以充分保障業(yè)主的合法權(quán)益，并迫使承包商認(rèn)真對(duì)待合同的簽訂和執(zhí)行。
付款保證擔(dān)保保證承包商根據(jù)合同向分包商付清全部的工資和材料費(fèi)用，以及材料設(shè)備廠家的貨款。保證金額為合同價(jià)的100%。一般來說，它是履約保證擔(dān)保的一部分。
業(yè)主支付擔(dān)保其實(shí)質(zhì)是業(yè)主的履約擔(dān)保，須同承包商履約擔(dān)保對(duì)等實(shí)行。即業(yè)主要求承包商提供履約擔(dān)保的，也要同時(shí)向承包商提供支付擔(dān)保。
預(yù)付款保證擔(dān)保保證業(yè)主預(yù)付給承包商的工程款用于建筑工程而不挪作他用。隨著業(yè)主按照工程進(jìn)度支付工程價(jià)款并逐步扣回預(yù)付款，預(yù)付款擔(dān)保責(zé)任隨之減少直至消失。一般為合同價(jià)的10%～30%。
質(zhì)量保證擔(dān)保保證承包商在工程竣工后的一定期限內(nèi)，負(fù)責(zé)質(zhì)量問題的處理責(zé)任。若承包商拒不對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行處理，則由保證人負(fù)責(zé)維修或賠償損失。吉陶
焦點(diǎn)評(píng)論：制度規(guī)范是方向
曾培炎副總理在全國(guó)清理拖欠工程款電視電話會(huì)議上指出：要加快探索清理拖欠的治本之策，防止在建項(xiàng)目產(chǎn)生拖欠。建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中推行工程建設(shè)合同擔(dān)保的若干規(guī)定》，無疑是一種制度上的完善，也是標(biāo)本兼治工程款拖欠的一種嘗試。
之所以選擇在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)嵭薪ㄔO(shè)合同擔(dān)保，一個(gè)是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域是工程款拖欠的高發(fā)區(qū)，再就是因?yàn)樵擃I(lǐng)域活動(dòng)的自發(fā)性強(qiáng)而自覺性差，存在問題多。建立這樣一個(gè)制度就是要防止出現(xiàn)建設(shè)資金不落實(shí)的開發(fā)項(xiàng)目，控制履約能力不足的承包商的投標(biāo)行為，促進(jìn)建設(shè)合同的履行，保障債權(quán)債務(wù)的順利實(shí)現(xiàn)。
目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不到位，要承包企業(yè)帶資施工，并利用建設(shè)市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)的特點(diǎn)大肆拖欠建筑企業(yè)工程款；一些建筑企業(yè)違反規(guī)定轉(zhuǎn)包工程、出借證照、允許掛靠。擔(dān)保的意義在于形成一個(gè)誠(chéng)實(shí)履行合同義務(wù)的制約關(guān)系，誰違約誰受罰，并且能夠從經(jīng)濟(jì)上對(duì)債權(quán)人給以補(bǔ)償，對(duì)業(yè)主、承包商、分包商的合法權(quán)益都是一種保證。
因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中推行工程建設(shè)擔(dān)保，將帶動(dòng)索賠機(jī)制，有利于強(qiáng)化各方的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使各方對(duì)自己的市場(chǎng)行為造成的后果負(fù)責(zé)，且更加清晰化、價(jià)值化，從而改變目前工程管理中存在的責(zé)任不清、互相扯皮狀況，有利于規(guī)范建筑市場(chǎng)的行為，解決拖欠工程款的問題。
用三年時(shí)間基本解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款和農(nóng)民工工資問題，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要從制度上防止不符合條件的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，用市場(chǎng)機(jī)制、法律制裁等手段解決拖欠問題。
建設(shè)部出臺(tái)這樣的規(guī)定，就是要從制度上規(guī)范市場(chǎng)行為，以工程建設(shè)合同擔(dān)保的形式制約房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的各方主體。同時(shí)，《規(guī)定》的出臺(tái)不僅是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各方主體行為的制約，也是對(duì)他們經(jīng)濟(jì)利益的保護(hù)，即所謂“無規(guī)距不成方圓”。這也是認(rèn)真解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拖欠工程款問題的努力方向。
摘自《中國(guó)建設(shè)報(bào)》