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國土資源部專家：嚴(yán)把土地關(guān) 土地供應(yīng)不再追著投資走
瀏覽次數(shù)：83310月下旬，國務(wù)院作出了深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，國土資源部等部門接連出臺了《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審辦法》、《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等7個(gè)配套文件。土地政策更嚴(yán)了。不少企業(yè)界人士都很關(guān)心國家土地政策的調(diào)整，想知道新政策對企業(yè)用地會帶來哪些影響。帶著這個(gè)問題，記者走訪了國土資源部有關(guān)專家。
“嚴(yán)格土地管理的核心是從嚴(yán)控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，”國土資源部一位不愿意透露姓名的人士說，“諸多政策調(diào)整都是基于這樣的考慮?！边@位人士通過與以往政策的對比，向記者詳細(xì)介紹了國務(wù)院決定和一系列配套文件作出的新規(guī)定。具體到政策調(diào)整對企業(yè)用地的影響，國土資源部有關(guān)人士認(rèn)為，這次政策調(diào)整，要求嚴(yán)把土地“閘門”，也就是“地根”從緊，不能再像過去那樣，土地供應(yīng)追著投資需求走，有了項(xiàng)目就給地；而是以土地來調(diào)控建設(shè)項(xiàng)目投資。這是土地政策的一個(gè)重大變化。在這個(gè)大的背景下，企業(yè)投資用地在申請程序、取得土地的渠道、獲得土地的成本、取得土地后的開發(fā)使用控制等方面，都有新的規(guī)定。
記者了解到，新政策對企業(yè)用地的影響，最直接的，有4個(gè)方面。
從程序上說，過去，企業(yè)要投資上項(xiàng)目，先到計(jì)劃部門立項(xiàng)或者申報(bào)核準(zhǔn)、備案，再到土地部門申請要地。上項(xiàng)目已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，土地部門就要供地，如同土地“出納”；現(xiàn)在不同了，項(xiàng)目單位在申請立項(xiàng)、核準(zhǔn)備案階段，就要同時(shí)或者提前向土地部門提出用地預(yù)審申請，土地部門預(yù)審?fù)ㄟ^后，計(jì)劃部門方可核準(zhǔn)或者批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目，然后再到土地部門申請供地。
從取得土地的渠道說，過去，法律規(guī)定除農(nóng)民建住宅或者興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施等外，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，包括新征收農(nóng)民集體的土地；現(xiàn)在，村莊集鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)的農(nóng)民集體土地，在符合土地規(guī)劃的前提下，也可以提供給本集體之外的單位和個(gè)人使用，勿需再經(jīng)過征地。這樣，企業(yè)用地多了一個(gè)渠道。對一些中小企業(yè)來說，這應(yīng)該是一個(gè)非常便利的渠道。
從獲得土地的成本來說，有增加的一面，也有一次性投入成本降低的一面。據(jù)國土資源部土地市場治理整頓辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，與歷次“圈地”熱相比，這次大量“圈地”、亂占濫用耕地的最大特點(diǎn)是一些地方以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，低價(jià)甚至“零地價(jià)”出讓土地，進(jìn)行招商引資，追求短期利益和政績。因此，這次政策調(diào)整一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)就是切斷“圈地”的利益驅(qū)動，建立有效的利益調(diào)節(jié)機(jī)制，嚴(yán)禁壓低地價(jià)招商?？傮w上說，由于征地成本提高，有關(guān)費(fèi)用減免被嚴(yán)格禁止，企業(yè)獲得土地的成本相應(yīng)會加大。但也不能一概而論。新政策也為企業(yè)用地提供了降低一次性投入成本的空間。比如，對一些有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，允許農(nóng)民以征地補(bǔ)償費(fèi)或者建設(shè)用地使用權(quán)入股；企業(yè)也可以以集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式取得村莊集鎮(zhèn)和建制鎮(zhèn)的農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，這樣，企業(yè)在獲得土地時(shí)，便不必一次性支付征地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，一次性成本投入自然可以大大降低。還有，新政策鼓勵(lì)使用存量建設(shè)用地，比如，工業(yè)用地在一定條件下提高土地利用率和增加容積率的，不再收取或者調(diào)整土地有償使用費(fèi)等。
從取得土地后開發(fā)使用的控制方面說，新政策規(guī)定了各業(yè)用地控制指標(biāo)，包括投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活設(shè)施用地所占比例等，都有具體的規(guī)定。企業(yè)在與土地部門簽訂取得土地的協(xié)議時(shí)，就要在協(xié)議中約定投資強(qiáng)度、開發(fā)進(jìn)度等控制性要求。不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
摘自《粵建網(wǎng)》