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央行房貸新規(guī)定給購房人帶來什么
瀏覽次數(shù)：983日前，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對商業(yè)銀行開展個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、住房開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、個人住房公積金貸款等房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展，提出了明確的要求。防范金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，是央行出臺此項(xiàng)新規(guī)定的目的所在。而對于廣大的購房人來說，新規(guī)定將帶來哪些具體變化？對樓市的直接影響和間接影響又有哪些？
工薪階層購房受到金融政策垂青，中低價(jià)樓盤將成為銀行信貸支持的重點(diǎn)。自2002年下半年以來，我國部分地區(qū)出現(xiàn)了低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置較多的結(jié)構(gòu)性問題。以北京為例，目前空置的700萬平方米商品房當(dāng)中，每平方米4000元以上的中高檔住宅占了大部分，而每平方米3000元以下的則較少空置。住宅產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性矛盾，引起央行高度關(guān)注。為此，央行在通知中要求，商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)時(shí)要采取措施解決這一結(jié)構(gòu)性問題。新規(guī)定的7條措施中，有兩條涉及這方面的內(nèi)容。具體為：在第一條中，央行要求“貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制”；在第四條中，央行提出，“商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體”。
貸款比例、利率政策繼續(xù)向中低收入者傾斜，房產(chǎn)投機(jī)行為受到抑制。一段時(shí)期以來，“按揭成數(shù)會不會降”、“房貸利率如何調(diào)整”、“期房按揭會不會停”等問題，在業(yè)界始終是熱門話題。對此，央行在房貸新規(guī)定中都予以了回答，并做到了原則性與靈活性兼顧。在貸款成數(shù)上，新規(guī)定對購房人進(jìn)行了細(xì)分，因人而異，例如，將購房人劃分為購買第一套自住住房的人和購買第二套（含第二套）以上住房的人，對前者繼續(xù)實(shí)行最高可達(dá)房款8成的貸款比例，對后者則適當(dāng)降低貸款比例。另外，在個人購房的品種上，央行也實(shí)行區(qū)別對待的政策。對于個人住房貸款，按揭成數(shù)保持8成不變；對于個人商業(yè)用房貸款，按揭成數(shù)則最多只能達(dá)到6成。在利率方面，新規(guī)定也保持了同樣的價(jià)值取向，把優(yōu)惠利率政策送到真正需要住房的中低收入家庭手中。至于現(xiàn)房按揭制，新規(guī)定只要求對個人商業(yè)用房貸款實(shí)行此項(xiàng)舉措，占個貸市場絕大部分的住房貸款則繼續(xù)對期房市場敞開大門。
值得一提的是，央行房貸新規(guī)定既對目前市場上存在的諸多問題進(jìn)行了必要的規(guī)范，又保持了房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性。通知重申，“對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款”。這意味著，在商品房的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)上，商業(yè)銀行要一如既往地替購房人把好第一道關(guān)。在個人住房貸款的“發(fā)放時(shí)機(jī)”上，新規(guī)定明確要求，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房發(fā)放個人住房貸款”。而原有的政策是，“多層封頂、塔樓蓋至三分之二才能做個人住房貸款”。兩相比較，新規(guī)定的新意就表現(xiàn)為放貸時(shí)間延后，借款人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)得以減輕，更重要的是降低了因期房不能按期完工而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保障了廣大購房人的切身利益。
房貸新規(guī)定中對開發(fā)商、建筑商、土地儲備機(jī)構(gòu)、公積金管理機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理的內(nèi)容，也將對購房人產(chǎn)生間接的影響。從長遠(yuǎn)來看，這些影響主要是正面的。其中影響較大的是，央行房貸新規(guī)定從多個方面清理了開發(fā)商的資金鏈，使自有資金不足、靠建筑商墊資或者行業(yè)外資金維持營運(yùn)的開發(fā)商，在新一輪市場競爭中難以立足，逐步被市場淘汰。這對于凈化房地產(chǎn)市場，改善購房人的消費(fèi)環(huán)境，可謂大有裨益。
摘自《金融時(shí)報(bào)》