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住房擔保貸款面臨的新風險
瀏覽次數：1061《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于6月1日起施行。該《解釋》的一個突出的特點是強調對房屋買受人的保護，規(guī)定了大量經買受人申請法院應予支持的合同無效、解除或被撤銷的情形，因而對于減少商品房開發(fā)商侵犯買受人合法權益的現象具有積極意義。但是，由于《解釋》中確定了兩個合同效力的關聯性，即房屋買賣合同無效、解除或被撤銷均可導致商品房擔保貸款合同的解除，從而使得銀行的住房擔保貸款風險大大增加。在大力發(fā)展個人消費信貸業(yè)務的今天，這個問題不能不引起各商業(yè)銀行的關注。
一、《解釋》中關于商品房買賣合同與住房擔保貸款合同效力關聯性的規(guī)定
在《解釋》中，合同效力的關聯性體現在兩個方面：一是貸款合同的效力狀態(tài)決定買賣合同的效力狀態(tài)。根據《解釋》第23條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人；二是買賣合同的效力狀態(tài)決定貸款合同的效力狀態(tài)。根據《解釋》第24條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
二、效力關聯性給銀行住房貸款安全所帶來的影響
房屋買賣合同與借款合同效力的關聯性對銀行住房擔保貸款所產生的風險具體表現在以下幾方面：
1、買受人根據《解釋》享有較大的解除買賣合同的權利，根據效力關聯性原則，其將同時行使銀行住房擔保貸款合同解除權，其與銀行簽訂的抵押合同也將隨之解除。由于此時銀行的貸款已經發(fā)放，銀行原本享有優(yōu)先受償權的債權將淪為一般的返還請求權，貸款安全性因此大大降低。
2、根據《解釋》的規(guī)定，借款合同解除后，由出賣人負責向銀行返還購房貸款，這里存在兩個風險：一是借款合同銀行是與買受人訂立的，與出賣人沒有直接的法律關系，要求其返還貸款缺少依據；第二，即使銀行的請求能夠得到法院的支持，如果開發(fā)商沒有還款能力，銀行的損失將難以避免。
3、銀行權益的行使在程序上存在困難。根據《解釋》第25條，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。根據《民事訴訟法》56條的規(guī)定，無獨立請求權的第三人可以主動申請參加訴訟也可以由法院通知參加訴訟；有獨立請求權的第三人只有主動申請才能參加訴訟?！督忉尅穼y行列為有獨立請求權的第三人，又沒有明確法院、出賣人或買受人任何一方的通知義務，由于銀行發(fā)放貸款的筆數眾多和信息不對稱，極有可能導致銀行沒有得到信息而錯過申請機會，導致無法作為第三人參與訴訟。
三、銀行防范風險的措施建議
1、關注開發(fā)商的資信狀況和履行能力，減少買賣合同效力改變的可能性。從現在開始，銀行必須改變反正貸款有房屋抵押風險不大的錯誤觀念，選擇資信狀況和履行能力俱佳的開發(fā)商作為合作對象，從而最大限度地減少因開發(fā)商原因而造成買賣合同效力改變的情況發(fā)生。
2、完善向開發(fā)商的追償措施。銀行可以與接受信貸服務的開發(fā)商簽訂協議，約定擔保貸款發(fā)放到本銀行所開立的賬戶中，開發(fā)商承諾保持約定的余額作為風險準備金，并授權銀行在出現買賣合同被宣布無效或被撤銷時從賬上直接劃款。
3、關注商品房買賣的訴訟情況。銀行應采取相應的措施獲得相關訴訟信息的渠道，如與法院建立聯系制度，也可以在借款合同約定借款人的通知義務，以避免因錯過訴訟機會而擴大損失。
摘自《金融時報》