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房貸新政面臨市場考問
瀏覽次數(shù)：902人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》甫一發(fā)布便在市場上引起了軒然大波。
房地產(chǎn)商反應(yīng)最為強(qiáng)烈，認(rèn)為這將切斷房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，給房地產(chǎn)企業(yè)造成致命打擊。商業(yè)銀行雖然稱對央行的政策表示理解和支持，但不否認(rèn)將對業(yè)務(wù)造成影響。對此，央行則表示，對于整體房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)投資影響不大。主要目的不是房地產(chǎn)貸款的緊縮，而是為了進(jìn)一步使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。政策陷于兩難境地，到底該何去何從。
一位專家稱：“房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行都是第二位的，第一位是消費(fèi)者。只要消費(fèi)者認(rèn)同，就行?！?/p>
但更有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，市場競爭可能導(dǎo)致政策流產(chǎn)。
商業(yè)銀行心態(tài)復(fù)雜
房地產(chǎn)信貸新政策如果切斷了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源的話，那么作為房地產(chǎn)商主要融資渠道的商業(yè)銀行也必將會受到影響。商業(yè)銀行對此大多都保持沉默，至多表示可以理解，并認(rèn)真執(zhí)行。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的17．6％，其中個(gè)人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的8．9％。而且，房地產(chǎn)貸款相對于其它信貸業(yè)務(wù)來說，風(fēng)險(xiǎn)相對較小，特別是個(gè)人住房貸款。
據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至今年5月末，工商銀行個(gè)人住房不良貸款率僅為0．21％，據(jù)說是工行資產(chǎn)質(zhì)量狀況最好的一塊業(yè)務(wù)。其它各家商業(yè)銀行的情況也都基本類似。“高利潤、低風(fēng)險(xiǎn)”自然是各家商業(yè)銀行爭搶的業(yè)務(wù)。
建設(shè)銀行住房信貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該政策對商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)肯定有影響，但只能執(zhí)行。對于出現(xiàn)的矛盾和問題，希望央行和國家其它相關(guān)管理部門進(jìn)行及時(shí)的協(xié)調(diào)。
中信實(shí)業(yè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從控制風(fēng)險(xiǎn)角度來看，這一政策是絕對正確的。但從近期來看，會給商業(yè)銀行開拓市場，發(fā)展客戶帶來一定阻力。如果該政策被各家商業(yè)銀行都嚴(yán)格執(zhí)行，長期來看，會對消費(fèi)信貸健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。
民生銀行北京分行有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，還沒有仔細(xì)的研究。但他還另外告訴記者，肯定要理解并執(zhí)行。
央行：嚴(yán)控房貸風(fēng)險(xiǎn)
針對房地產(chǎn)商的責(zé)問和商業(yè)銀行的難處，人民銀行貨幣政策司司長戴根有在接受中央電視臺采訪時(shí)表示，目前的政策只是針對突出存在的問題，受影響的是部分風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，對于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的投資影響不大。主要目的不是房地產(chǎn)貸款的緊縮，而是為了進(jìn)一步使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
央行稱，自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價(jià)上漲過快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。部分地區(qū)的商業(yè)銀行為了搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，一定程度上助長了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資的過熱傾向。如果這些問題不及時(shí)加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。
2002年下半年，央行在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)貸款做了一次大檢查，并查處了一部分違規(guī)操作的商業(yè)銀行。
近期落馬的富翁周正毅、錢永偉、許培新以及剛剛接受審訊的“中國二號富豪”楊斌，據(jù)說都是從地產(chǎn)或地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)發(fā)家的。在他們?yōu)樽约悍e聚巨額財(cái)富的同時(shí)，也為他們提供信貸支持的商業(yè)銀行留下了一個(gè)個(gè)黑洞。
李揚(yáng)：政策需要磨合
一位經(jīng)濟(jì)專家對記者說，房地產(chǎn)商被寵壞了，炒地皮、抬房價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行和消費(fèi)者，自己賺取了超額財(cái)富。
貨幣政策委員會委員李揚(yáng)表示，政策出臺后，各方看法不一，需要磨合。看一段時(shí)間再說，不行再調(diào)整政策。他告訴記者，本周五召開的貨幣政策委員會例會將就各方反映的意見和建議進(jìn)行討論。
他強(qiáng)調(diào)，前段時(shí)間，政策刺激了市場的發(fā)展。現(xiàn)在，出現(xiàn)了問題應(yīng)先約束一下，再平衡發(fā)展。
李揚(yáng)認(rèn)為，政策出臺后，房地產(chǎn)商和商業(yè)銀行的反應(yīng)是第二位的，第一位的是消費(fèi)者是如何看待這項(xiàng)政策的。
這句話也許回答了“政策到底該服從誰的利益”的問題。
但有一個(gè)問題似乎不容回避：消費(fèi)者能在多大程度上左右房貸政策的走向？
房貸新政會否流產(chǎn)
房貸新政策尚未有操作細(xì)則，所以有人認(rèn)為，這項(xiàng)至少現(xiàn)在看來缺乏可操作性的新政策面臨著事實(shí)上的流產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)商業(yè)銀行反映，在查詢貸款申請人是否在購買第二套住房時(shí)比較困難。商業(yè)銀行可以在本銀行的分支機(jī)構(gòu)查詢，但商業(yè)銀行之間的信息并不是互通的。雖說可以到央行的信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢，但是由于各家商業(yè)銀行在輸入信息時(shí)存在著時(shí)差，或者是銀行應(yīng)申請人保護(hù)隱私的要求沒有輸入信息，甚至商業(yè)銀行為了保護(hù)自己的商業(yè)機(jī)密輸入的信息有誤，銀行在查詢時(shí)也存在著一些困難。而且，有些申請人在購買住房時(shí)，并不是以自己的名義購買，就更加難以識別。況且，住房信貸市場競爭激烈，銀行一般也不會把客戶拒之門外。
另外，《通知》稱商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）住房貸款的首付款比例。但并沒有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒有明確的尺度。而且，據(jù)了解國內(nèi)對高檔商品房的標(biāo)準(zhǔn)并沒有具體明確的規(guī)定。
還有一點(diǎn)重要的是，央行在該《通知》中，并沒有明確指出商業(yè)銀行執(zhí)行政策的時(shí)間，也沒有像其它規(guī)章制度發(fā)布時(shí)出現(xiàn)的“自本通知發(fā)布之日起，立即執(zhí)行”的字眼。
中信實(shí)業(yè)銀行的人士告訴記者，央行一般都會給商業(yè)銀行一些空間，任自由掌握，不會再出臺細(xì)則。操作細(xì)則最后由各家銀行來定。
從記者了解的情況來看，各家商業(yè)銀行目前也都處在觀望階段，新政策并沒有馬上執(zhí)行。
一位商業(yè)銀行住房信貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，政策雖說已出臺，但主要看如何操作。操作屬于市場行為，誰也不會把客戶拒之門外。如果沒有強(qiáng)令執(zhí)行，沒有具體操作細(xì)則，市場競爭的最終結(jié)果將有可能是各家銀行仍執(zhí)行原來的政策。他稱，在這種情況下，新政有可能流產(chǎn)。
摘自《中華工商時(shí)報(bào)》