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《物業(yè)管理條例》眾望中出臺七大解讀
瀏覽次數(shù)：1032中華人民共和國國務(wù)院令（第３７９號）
《物業(yè)管理條例》已經(jīng)２００３年５月２８日國務(wù)院第９次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自２００３年９月１日起施行。
總理 溫家寶
二００三年六月八日
新華網(wǎng)北京６月１９日電 國務(wù)院總理溫家寶６月８日簽署第３７９號國務(wù)院令，公布《物業(yè)管理條例》。
新華社１９日受權(quán)全文播發(fā)這個條例。
經(jīng)國務(wù)院第９次常務(wù)會議通過的《物業(yè)管理條例》，共７章７０條，包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護、法律責(zé)任、附則。
條例自２００３年９月１日起施行。
解讀物業(yè)管理條例之一：“扯皮”難題將得以破解
當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相推諉，使問題難以解決。新頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段應(yīng)聘請前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權(quán)利和義務(wù)，令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題將得以破解。
建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾介紹，剛剛頒布的《物業(yè)管理條例》在前期物業(yè)管理上有很大突破。條例明確規(guī)定，前期物業(yè)管理是業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。條例要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對于其他物業(yè)的建設(shè)單位，提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
條例還規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將其制訂的業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
為防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問題影響以后的物業(yè)管理，條例規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。
解讀二：公共建筑和公共設(shè)施用途不得隨意改變
針對實際中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，以及違法進行裝飾裝修等損害公共利益的行為，新頒布的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，公共建筑和公共設(shè)施用途不得隨意改變。
條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途；供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)該依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。
條例同時提出，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。（
解讀三：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容須在合同中明示
新頒布的《物業(yè)管理條例》進一步強化了合同的內(nèi)容，規(guī)定服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費等都要在合同中明示。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處王策說，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主享有權(quán)利和履行義務(wù)的基本依據(jù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主則有按照合同約定履行交納物業(yè)服務(wù)費用等義務(wù)。
條例對物業(yè)服務(wù)合同的形式和基本內(nèi)容作了明確規(guī)定：業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行明確約定。
條例還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗收手續(xù)，新舊物業(yè)管理企業(yè)之間要做好交接工作。并指出，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
解讀四：住房共用部位維修資金要?？顚Ｓ?/p>
建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾說：“物業(yè)保修期滿后共用部位和共用設(shè)施的維修和更新、改造應(yīng)設(shè)專項資金，且?？顚Ｓ??！?/p>
這一問題在《物業(yè)管理條例》第五章中有明確規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。同時強調(diào)：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
謝家瑾介紹，在《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，已有建立住房專項維修資金的規(guī)定，即“加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)施和小區(qū)公共設(shè)施專項維修資金，并健全業(yè)主對專項維修資金管理和使用的監(jiān)督制度” 。４年多的實踐證明，建立專項維修資金，以保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，是十分必要的。但是，目前也存在著專項維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項維修資金的問題，所以，《物業(yè)管理條例》中對此有了明確規(guī)定。
解讀五：個別業(yè)主“搭車消費”成泡影
據(jù)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司高級工程師王玉平介紹，按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，個別業(yè)主“搭車消費”、拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為，將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。
條例規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。王玉平說，這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正常活動，也符合條例所遵循的維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。
記者了解到，物業(yè)服務(wù)收費困難常常使一些物業(yè)管理企業(yè)陷入舉步維艱、瀕臨倒閉的困境。在經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市上海，據(jù)向２０家管理面積在５萬平方米以上的商品房小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)了解，正常收費達(dá)到８０％以上的僅有２家，６０％至８０％之間的有１０家，有４家的收費率不到３０％。
解讀六：2/3業(yè)主投票權(quán)即可“炒”掉物業(yè)管理公司
針對以往有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益，甚至損害業(yè)主共同利益的情況，新頒布的《物業(yè)管理條例》進一步強化了業(yè)主的監(jiān)督權(quán)和管理權(quán)。條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過，即可選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。
條例明確，業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。有關(guān)制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項維修資金等重大事項，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
為了規(guī)范業(yè)主大會的運作，條例規(guī)定：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。同時，明確規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式：要求在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處處長王玉平介紹，業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。
解讀七：物業(yè)管理公司巧立名目亂收費難了
剛剛頒布的《物業(yè)管理條例》第四十一條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)收費辦法執(zhí)行。這樣，物業(yè)公司今后將難以巧立名目收取服務(wù)費用。
建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾介紹，考慮到普通住宅的物業(yè)服務(wù)費用涉及到廣大群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，物業(yè)管理作為一種商品，應(yīng)遵循等價和有償原則，在國家必要的指導(dǎo)和規(guī)范下，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商約定。條例同時規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用；物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收這些費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
我國物業(yè)管理行業(yè)步入法制化、規(guī)范化發(fā)展新時期
國務(wù)院新近頒布的《物業(yè)管理條例》，對物業(yè)管理業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護及法律責(zé)任作出明確、具體的規(guī)定。其中，對業(yè)主大會的運作給予規(guī)范，規(guī)定三分之二以上業(yè)主投票權(quán)表決通過即可選聘、解聘物業(yè)管理公司，進一步明確了業(yè)主大會的監(jiān)督管理職責(zé)。
建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾說，業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約，只是目前物業(yè)管理中面臨的一個方面的問題。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，管理覆蓋面不斷擴大。同時，作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理也存在一系列問題。如物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符等行為，損害業(yè)主的合法權(quán)益；物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。物業(yè)管理因此出現(xiàn)的種種糾紛，已經(jīng)成為一個社會熱點問題。
謝家瑾說，剛剛頒布的《物業(yè)管理條例》是適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要而產(chǎn)生的，是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。它的頒布將從根本上解決物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題，對規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用。條例的出臺，標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)從此進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。與《物業(yè)管理條例》配套的《住房專項維修資金管理辦法》《物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》《物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)則》《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》等示范文本，也將于年內(nèi)正式推出。
來源于 新華社